1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，但个人并不拥有实际的产权。
2、小产权房建设用地一般由乡政府集体所有，这类房产只能由本乡村民购买并用于住宅，而不能够上市交易。
3、大产权房的房产证是由国家颁发的，受到国家的认可和接受。大产权房可以自由买卖或转让，没有时间上的限制。
什么是小产权房？
可能表达为： "小产权房"指的是由乡政府或村政府颁发产权证的房屋，但国家没有发放土地使用证和预售许可证，而这类房屋来源于集体建设用地或企业用地，或者非法占用耕地，又或是各类农业园、养老院的别墅，他们没有真正合法有效的产权证，即没有大产权房（70年产权，50年产权，40年产权）所具有的特征。