商品房现售指的是房地产开发企业将经过竣工验收的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售指的是房地产开发企业将正在建设中的商品房提前出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。两者较大的区别在于商品房预售中只要投入开发建设的资金达到总投资的25%以上就允许预售，但出现一些意外情况导致商品房无法建成或交付，或建成后有质量瑕疵，买受人就无法享受商品房的所有权，这带来了更多的风险。
买商品房需要具备的条件
1、现售商品房的房地产开发企业必须具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
2、取得： 土地使用权证书或使用土地的批准文件
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证
4、竣工验收已经通过
5、拆迁安置已经得到落实，若果涉及拆迁的商品房，一定要确保拆迁的民众得到妥善安置。
6、水、电、热、燃气、通信等基础设施已达到交付使用的条件，其他基础设施和公共设施也已达到交付使用条件或者已确定施工进度与交付日期。
7、房地产开发企业在把房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件向房地产开发主管部门报备前，应当先实施物业管理方案。
房地产开发企业在出售商品房之前，应把房地产开发项目手册及符合商品房出售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。并聘请测绘机构对房屋和土地使用权面积进行测量。出售的住宅商品房，需经住宅建筑管理部门审核，获得《住宅交付使用许可证》。销售后，应在房地产登记部门办理新建商品房的初始登记，颁发《房地产权证》。出售具有抵押权的商品房，其抵押权的处理应按照《民法典》、《城市房地产抵押管理办法》和《民法典》的有关规定执行。