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农村家庭成员间分割房屋如何确权？
经济社会条件下，婚姻家庭案件中涉及农村房屋分割案件日趋增多，父母在其子女婚前取得的宅基地使用权，子女婚后家庭成员共同参与旧房翻建，当该房屋在涉及财产分割、拆迁利益分配时，便成为诉讼当事人争议的焦点。 农村房屋与宅基地使用权紧密相连，但我国《物权法》《土地管理法》等民事法律对此类问题缺乏明确规定，例如儿媳在婚后与公婆共同参与旧房翻建，其在离婚后能否主张对共建的农村房屋进行分割?若可分割，分割后的房屋所涉宅基地使用权如何认定?原宅基地原使用权人是否有权对宅基地使用权进行分割“处分”? 一、认定标准 农村房屋分割应坚持“一户一宅”和“房地一体”的原则。 在审判婚姻家庭类案件中，处理农村房屋分割问题时，基本都回避了宅基地利益的分配。以青海省都兰县人民法院(2019)青2822民初20号分家析产一案为例，法院以原告婚后与其丈夫及公婆共同参与房屋翻建而认定为家庭共有财产，根据原告及其公婆事先自愿达成的析产协议，结合庭审中双方意愿进行了分割。问题在于，迁入一方在离婚后，是否享有原住民(公婆)已取得的宅基地使用权利益。 二、问题分析 此类问题的存在主要是由于宅基地利益享有主体的认识不同，对宅基地使用权的性质存在分歧，尤其是“一户一宅”和“房地一体”的认识分歧较大，因此在婚姻家庭类案件中涉及房屋分割等纠纷的处理结果也呈现多样性。我国在《物权法》用益物权编中，对宅基地使用权的规定仅就取得、行使、转让等问题简要讲述，《土地管理法》第六十二条及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中，对宅基地申请审批、一户一宅、出卖出租等做出简单规定，除此之外，无其他具有可操作性的法律依据。在审判实践中对涉及房屋分割引申的宅基地使用权利益分割的问题缺乏指导。 三、处理意见 在分家析产纠纷中，其他家庭成员与宅基地使用权人共同出资出力，建造房屋，双方对共建房屋有约定时应从其约定，双方无约定时，除认定为共建人是对宅基地使用权人的帮助或者对其享有的债权以外，出资出力人对房屋享有共有份额应无争议。此时问题在于，出资出力人是否因对所建房屋享有共有份额而享有相应的宅基地使用利益。根据房地一体的基本现实，实际上分割部分共建房屋的过程，为宅基地使用权人拟制的意思表示，即让渡部分宅基地使用权。但宅基地使用权人除法律规定的占有、使用该宅基地的此类权利之外，是否享有一定的处分权。 根据《土地管理法》第六十二条第四款 “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，村民在出卖、出租其已获得的宅基地后，基于房地一体，村民便因其处分行为而丧失了再次申请审批宅基地的权利。因此，法律并未禁止对宅基地使用权进行有限制的处分，从当前司法实践看，人民法院对同一集体经济组织成员间农村房屋买卖合同的效力认定为有效，分家析产案件中可举重以明轻，即法律对转让农村房屋及宅基地使用权的交易行为尚不禁止，那么对宅基地使用权人因允许其他家庭成员通过共建房屋等情形而让渡一部分宅基地使用权的情况，更无理由禁止。 对于宅基地的利益主体理解，其基本原则应当一致，即必须正确理解“一户一宅”，明确宅基地使用权原始取得时的利益主体范围;其次，其他家庭成员通过共同对旧房翻建等情形，须区分不同主体出资、出力行为的真实意思表示及性质，界定其对所建房屋享有何种权利，进而判断其是否可以继受取得相应的宅基地使用权;再次，应结合当地习俗、政策等综合因素，力求公正处理个案。 转自：微法官 文：杨银堆
双方签了协议，农村土地私下买卖是否有效？
农村私下买卖土地并不少见，老农就见过不少。农民都是怕麻烦的，买卖土地他们都卖给熟人，反正都是知根知底的，也不会签订什么协议，完全就是找几个家族里面说得上话的人来做一个见证，交了钱土地就是给你种了。
农村土地私下买卖是否有效？双方签了协议？
很多人可能觉得这种不签订协议就私下卖土地好像不太好，无法保障自己的权益。其实对于农民私下买卖土地的，不管是签还是没签订协议，区别者并不是很大的，因为就算是签订了协议，这种私下买卖，没有经过村里面同意的买卖是不合法的。
因为土地原则上所有权是村集体的，农民只有承包跟经营权而已，而且土地管理法严格规定土地不能买卖的，所以农民买卖土地都是不合法的。签订的协议也是无法的协议，是不可能靠此来要求任何权力的。
所以说农民之间的土地买卖，其实更多还是口头约定，完全就是看人品的，因为不管签订再多的协议，只要拥有承包权的农民想收回，土地还是他的。
如果农民真的想转让土地给其它村民的话，是需要经过村集体的同意，还需要层层审批才行的，这样土地的承包权才可以进行转让。不过这些手续一般是很难跑下来了，也正是这个原因才有那么多的农民私下买卖土地了。
当然农民一般都是守信的，一旦将土地私下卖了，完全就是给别人耕种了，都不会进行收回的，真的想收回也会协商，毕竟都是村里人或者是亲戚朋友的，不可能闹翻的。
像村里的一位亲戚就是买了村里人两亩土地，这点平时亲戚聊天都会说到，反正一次性给了10万块买断了，这土地就可以一直耕种了，而卖地的村是拿着钱也进城打工去了，不再回来种地。
总之，农村私下买卖土地是违规的，就算是签订了买卖合同也是无效的，这点大家是需要了解的。
分家协议书理由怎么写？
分家协议理由可以这样写，首先对分家协议的理由进行概述，然后对分家协议的理由进行详细阐述，zui后分家理由中如果有需要强调的，进行强调和补充