根据《土地管理法》的规定，农村宅基地属农村集体所有，属于经济性房屋仅具有使用权，无法受到法律的认可及保护，而外来他人对小产权房的买卖行为不具有法律效力，也无权办理土地使用证、房产证等合法手续，小产权房的交易只能在集体成员之间进行转让和置换。
小产权房的概念
1、小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋，他们未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由当地乡政府或村政府颁发，也叫做"乡产权房"。
2、"小产权房"不是法律概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。这类房并没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会受到备案。所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房有什么风险
1、没有房产证
这类住房建在集体土地上，不得对外出售，也没有法律保障，也就是说，购买这样的房屋获得不到国家发放的产权证书，这是由国家法律和土地使用性质所决定的。
2、拆迁难补偿
除了不能办理房产证以外，那些廉价房屋实际上都是违反政府规定的违章建筑，如果与国家的规划相冲突，很有可能会被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证
这样的住宅，在质量上缺乏有效的监督，一些开发商纯粹是为了牟取利益而采取减少配置的手段，存在一定的安全隐患。此外，因为这类住宅基本上是由村里开发出来的，售后服务可能会存在问题，入住时的物业管理也容易出问题。
4、配套不完善
大多数这些房子没有配备暖气、天然气等配套设施，如果有任何纠纷，很可能连水电也没有。
5、遗赠也麻烦
缺乏产权的问题也会对未来的遗产继承造成困扰。为了避免这种情况，许多地方把小产权房的发展和新农村建设、旧村改造的名义挂钩，以便解决一些紧急的矛盾纠纷。