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楼市下半场开始，政策利好几乎尽出，如果有奇迹发生，那么一定就是现在了。
大湾区楼市二哥东莞率先扛起松绑大旗，不仅再次降低外地户口的购房门槛、刺激本地的改善需求等等之外，更是放松了土拍限制、允许新盘涨价，从供、需两端刺激楼市回暖。

东莞的效果立竿见影，新政第二周东莞二手成交量便大涨29%，5月二手房成交数据更是呈现量价齐升！
成交量连续3个月保持环比增加；网签均价约20922元/㎡，同比去年5月上涨19%，连续两个月刷新近三年最高记录。

相比之下，楼市一哥深圳的数据就显得有些“没落”——

5月深圳二手网签量环比上涨10%，而成交价同比下跌2%，新房成交数据不足两千套；

受疫情、经济形势等影响，深圳楼市的信心普遍偏弱——·

对比更加明显的是两地业主的挂牌价格，一边是松山湖业主连夜涨价百万，一边却是宝安中心“神盘”降价百万求急售。

这幅场景似曾相识，难道楼市又要重演两年前的历史吗？

1、经济、产业、人口，东莞房价上涨的逻辑

回顾东莞楼市，我们会发现它的上涨速度不亚于深圳。
从1万+到2万+，东莞用了3年（2014-2017年）；

从2万+到3万+，东莞用了2年（2017-2019年）；

从3万+到4万+，东莞仅用了1年（2019-2020年）！

千万不要被这个数字吓到了，房价高涨的背后是东莞经济的腾飞和源源不断的人口流入。

2021年，东莞成功迈上“双万”新起点，成为GDP总值过万亿元、人口超千万的新一线超大城市。

广东省之前就三个万亿城市，广州、深圳、佛山，现在又多了东莞。

作为粤港澳大湾区的核心城市之一，东莞从来就不甘心走在深圳后头。

说个大家都熟悉的松山湖，2017年松山湖GDP只排全市第六，随着华为以及众多高新企业的进驻；

2018年上半年，松山湖园区国内生产总值（GDP）达到330.15亿元，位居全市第一！

但东莞不止是有松山湖，东莞很早就提出三个都市中心的战略，中心城区、松山湖和滨海湾；
中心城区有金融服务和信息技术；松山湖有华为；滨海湾有OPPO、VIVO

2021年，东莞GDP各镇街排名第一的就是长安。

大家去东莞的镇街逛一逛就会发现，东莞的老板一抓一大把，厂房更是数不胜数。

东莞2019年就提出千万人口城市的目标，结果两年后就实现了。

而且在外来人口中，15-59岁的人口占比全省第一。

城市人口和青年人口吸引力指数均居全国第三。

过去人们有个误区，老是说深圳人跑过去炒高了东莞的房价，不完全对——

东莞中心城区的新房都四万了，虎门、厚街三万多，而且还卖的很火，都是本地购买力；

你去松山湖片区看房，不说自己有东莞社保，人家销售都不愿意接待你。

而现在，为了刺激刚需，恢复楼市，东莞率先松绑楼市

外地户口可以补社保，本科补半年社保，即可买房，但目前政策，仅限7月底之前的补社保才可以。

所以说这段时间是大家去东莞看房、买房的好时机。

2、远离高溢价、靠近中心区！

前段时间，一位业主跑去政府网站投诉，

自己卖了东莞两套临深的房子买深圳，结果在深圳高位站岗——

原先东莞的房子却从两万多涨到了五六万，算下来自己血亏了近1000万……

这位大冤种的例子，给大家起了一个很好的反面案例——不要追涨杀跌！

那怎么在东莞买房呢，首先要放弃临深！

现在崩塌的燕郊就是最好的警告！

虽然逻辑不一样，但所有临深、环京的买家最终的目的都是为了回到北京、深圳！

所以说如果你不是在长安、塘厦生活和工作，就不要选择临深！

其次是长安、塘厦等临深板块的房价已经在高位了，新房四万多一平方，这个价格去深圳打打新，它不香吗？

滨海湾新区小白最好也不要碰——

1、规划周期非常长，没有长持打算就不要入手；

2、新区供应太少，可供选择不多；

3、远离中心，非核心资产不要配置！

接下来我要说一下重点区域，我们都知道松山湖地段很好、价值很高，但怎么选至关重要。

华为不是松山湖的全部，还有就是核心区无新房、价格太高！

我们要关注的重点是北部CBD区域，35万方的华润综合体，包括万象汇商业中心、240高写字楼地标、酒店——
再结合交通、规划、配套等等因素，基本上就能找到合适自己的楼盘，寮步和大朗这两个镇街是松山湖片区供应大户，建议大家重点关注一下。

东莞的中心城区，目前也只有南城CBD的规划数一数二，主要是以金融服务为主，但新盘屈指可数，均价也非常高。

像华润万象府最后备案均价4.7万/㎡、鹏瑞天玥均价4.6万/㎡、中海莞府最高备案价甚至已经到5.2万/平。

万江的新盘性价比相对高一些，目前奥园、碧桂园、保利等项目有均价3万多的房子，适合刚需上车。

还是那句老话，买房不要追涨杀跌，合适自己的楼盘才是最好的。

3、别等政策，深圳楼市已在回暖！

就在东莞、佛山、甚至广州都在松绑政策、刺激楼市的时候，深圳政府却一动不动

更神奇的是，深圳楼市居然慢慢有所恢复了！

5月一手住宅网签1877套，二手住宅网签2318套，环比上月上升了24.6%，市场已经触底反弹了！

前段时间，福田千万豪宅安托山被一抢而空，让不少吃瓜群众感叹深圳强大的购买力——

239套住宅、均价约12.6万/㎡，6个小时全部抢光，开发商收金57亿！

本来还在忧心忡忡的决策者，突然发现楼市居然开始“自愈”起来了！

毫无疑问的是，短时间内，深圳政府不会出台救市政策了。

对此，中国城市经济研究院副院长宋丁认为——深圳楼市是个供需关系严重不均衡的城市，需求潜力是明显大于供给的，缺口太大。

一旦有了合适的机会，这个刚需就会入市，不像三、四线已经没有什么需求，所以深圳的修复能力是有着强势、有供需关系来支撑的。

其次深圳作为发达的一线城市，经济实力强，老百姓腰包里的钱相对比较多，支付能力比较强，买房的动能一旦起来的话，资金的保障力度是比较大的。

总体来说，深圳政府对楼市宽松政策持谨慎态度，从另一个角度上表明了深圳的经济发展不靠刺激房地产，但这并不代表了楼市不需要修复，治愈什么时候出台政策，还是要等官方的具体通知。