问答

购买二手房注意的细节：（1）主体购买者签订合同时需核对房产权证上的房主个人身份信息、房屋共有情况。房产证是出卖人真实拥有房屋所有权的重要证明，若购房者发现签订合同的出卖人不符合房产证登记的个人身份信息，此时应警惕冒充房主出卖房屋的情形。若出卖人拥有正当理由的，要求其提供原房屋所有权人的委托授权材料。其次，房屋的共有情况同样影响交易履行。根据我国相关法律规定，共有分为按份共有与共同共有，房屋共有人处分共有物（即房屋）须经2/3按份共有人或者全体共同共有人同意，否则属于擅自处分，购房者有可能陷入与原其他房屋共有人关于房屋所有权归属的诉讼纠纷当中，耗时耗力。若购房者发现有其他共有人存在的，可要求出卖人提供其他共有人同意出卖该房屋的书面证明。（2）房屋现状二手房并非第一房源，房屋的权利负担无法直接在房产权证得知，购房者需要前往房管局核实房产登记情况，如房屋是否存在抵押权。若房屋存在抵押权，购房者慎重考虑是否购买该房屋。根据《物权法》第191条规定，抵押人转让抵押物的前提是获得抵押权人的同意或者受让人代为清偿。除非购房者能够证明自己对此不知情，否则无法善意取得该房屋。除此，购房者还需留意房屋是否存在租赁关系。购房者在购买房屋过程中发现房屋仅有租赁关系，此时租赁关系随房屋所有权一并转移，即法律上的“买卖不破租赁”原则。若购房者发现存在租赁关系的，可要求出卖人提供承租人放弃优先购买房屋的书面证明。（3）房款支付实践中购房者的房款支付方式主要分为全款支付与贷款支付。房款交易方式是合同中的重要部分， 买卖双方可以约定定金、首付款、分期付款方式等具体内容，最好详细到数额、支付期限、付款条件。（4）税费支付在签约环节，购房者可与出卖人在合同中约定各项费用的结算问题，包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用，可与出卖人商讨由原房主清偿交房前的未结清费用，并提供结清费用的单据凭证。（5）违约责任合同约定买卖双方权利义务的同时，违约责任的作用是维护自身权益的途径。如约定定金可适用“定金罚则”、逾期付款的违约金或者利息等方式。尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任，该约定可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。（6）中介责任中介公司的责任关系到居间合同的履行，取决于二手房交易过程中，中介公司在合同履行方面是否存在过错，是否严格履行谨慎注意与如实报告义务，以及其行为是否具有导致房屋买卖合同履行不能的情形。