小产权房没有房产证，故物权无法发生变更，赠与合同便无法履行，无效。此外，小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，因此购房合同无法得到国土房管局备案，也不具有真正有效的产权。
应对小产权房纠纷：采取何种措施？
小产权房与商品房有着不同的购房形式，小产权房主并没有合法房产证，屡屡面临各类纠纷，且小产权房不可买卖，签订的购房协议无法获得法律效力。
严格来说，小产权房不属于可对外交易的房屋，因此消费者交付房款后没有受到法律保护，也无法确定房屋的产权归属。因此，购买的小产权房不能公开转让、抵押，并且在出现拆迁时也没有法律依据及补偿保障。
虽然有的小产权房出售人可以认可购房人转让房屋，并办理所谓的转让“登记”，但是这种“登记”没有法律效力，一旦发生争议，出售人只需返还房产，而购房人却拿不回自己的所有权，较终会受到重大的损失。
小产权房如何买卖
1、这些房子是在集体建设用地上建造的，属于本村的集体所有，外村民众不可买卖。
2、国家不允许在集体企业用地或者占用耕地上建设的房屋买卖，这些房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，也不能由国土房管局备案，小产权房更是无法颁发产权证书。因此，一般情况下，小产权房是不能买卖的，如果坚决要卖的话，只能在集体成员内部进行交易。
3、小产权房的交易，一般要求一次性付清，不能办理按揭贷款，由于其未得国家房地产主管部门的批准，得不到法律的认可和保护，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升 值也有很大的影响。