40年产权不是小产权，它是由国家发布的正经大产权房，拥有由房管局发布的房产证，使用的是国有商业用地，而不是乡镇发布的无产权证的小产权房屋，它使用的是国有的土地。
1、不能办理房产证
很多人可能会认为，购买了房子就有产权，但小产权房却没有产权，因为没有国家颁发土地使用证和预售许可证，购房合同也无法在房管局备案。所以买家无法拿到一个合法且有效的房产证。
2、在想出手比较难
由于小产权房没有房产证书，多数购房者想要购买有产权的房屋。因此，业主如果想要对第三方非集体成员出售小产权房，由于没有房产证无法完成产权过户，购买人只能在文书上再次签订一份房屋买卖协议，实现一房多卖或多卖的情况，但这样第三方的利益是无法得到保障的。
3、购买压力大
虽然购买小产权房的总价相对较低，但由于小产权房没有房产证，没有经过备案，因此不能够到银行贷款，只能一次性支付房款，这对买房者而言是很大的负担。此外，由于没有房产证，买家将来也无法在银行将其作为抵押，而且购买和出售小产权房对双方引发的风险也是不可忽视的。
4、质量存在潜在问题
小产权房的开发商大多都是小开发商，他们在建造小产权房时为了赚钱会考虑偷工减料，而且由于监管部门缺乏严格指导，存在严重的安全隐患。在实际使用时，许多小产权房会出现墙壁裂缝，房屋渗漏等质量问题，也无法达到除风除雨、抗震、防水和消防等建筑要求。因此，如果出现房屋质量纠纷，购房者得不到有效维权，只能负担所有损失。
5、遇拆迁难赔偿
虽然大家遇到拆迁赔偿的几率较小，但也要认真考虑购买小产权房屋可能遭遇的问题，因为购买小产权的购房者不是房屋合法所有人，如果房屋违反了国家政策而被强行拆迁，购房者将来将面临无法取得房屋，又无法索回房款的尴尬境地。