理论上讲，工业厂房可以改建为商业用房，但实际操作上却非常困难。面对工业房改建为商业用房的诉求，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门审批才可以进行。
建设单位如有必要改变土地建设用途，应经相关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门批准，再报有关人民政府批准。
商业用地与工业用地的区别是什么
1、地价不同：一般工业用地的价格较低，而商业用地的价格则较高。
2、工业用地使用权的有效期限为30年，而商业用地使用权的有效期限可以达到40-50年。
3、国家规定，不得违反土地使用性质而使用土地，也不允许在工业用地上进行商业活动。
4、商业用地多占据市区,而工业用地则多分布于市郊及其附近地区。