工业厂房不属于商业用房，它们两者属于不同类型的房屋。但工业用房也可以使用在商业方面，只是其本身并没有任何使用属性，只有土地才有使用性质。如果要将厂房改为商业用途，必须符合城市总体规划，并经过规划部门的批准。
将工业用房转变为商业用房的流程
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后的新用途和规划条件，综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场价格参考价格和近期相邻宗地交易价格，经规划、国土、财政、监察部门共同审议确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、新的土地使用者与土地交易机构签订销售确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按照合同约定支付土地出让价款，经招拍挂出让后，新的土地使用者获得土地使用权。
4、土地使用者在缴清全部土地出让价款后，可办理土地使用权证。