综合用地和使用年限的界定方法
《中华人民共和国国务院55号文件》明确，综合用地一般包括商业用地、居住用地、科研设计用地、办公用地等。关于土地出让年限，住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地的出让年限为50年，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为40年，其他用地的出让年限为50年。可能土地整合分为两种情况：一是多功能的不动产，只有一个人所有；二是土地被分给不同的用途，例如地下两层归商业，上层是居民公寓，多是不同单位或个人拥有。
对于前者，可以将土地的较高出让年限统一设定为50年；于后一种情况，由于其因不同用途而定，而且可归属于不同的使用者，因此应依照其特定的土地用途而划分不同的出让年期，以保证使用者的合法权益。比如商业用地和居住用地，必须明确商业用地和居住用地的比例，并分别将商业用地的出让年期设定为40年，居住用地的出让年期设定为70年。如果都统一按50年计算，将会导致商业用地实际出让年限超过40年，而居民购房用地的年限则低于70年。
商品房的使用期限从开发商和国家土地管理机关签订土地使用权出让合同、缴纳土地出让金、取得使用权证书开始计算。根据房地产发展的规律看，房地产开发所需要经历计划设计、建设、装修、绿化和配置各种配套设施等一系列复杂的过程，因此，如果房地产发展较快，发展期一般为2-3年，买家的实际居住时间会少于实际的使用权期限，因而使得土地使用权的期限变短是很常见的情况。
土地分为五大类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。商业用地的使用年限由地方土地登记部门规定，一般计算方法为根据土地所处的环境及政策要求，综合考虑土地综合用途及短期使用，并结合评估结果，确定相应的使用期限。
商业办公用地的使用年限有多少年？
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地70年，工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游和娱乐用地40年；综合或其它土地50年。商业用地是指根据城市规划分配的土地，其指定用途为商业，土地使用权有效期限为40年。
的一体化是指由商业、工业和住宅等多种用途土地构成的一块土地。