.果买方已经购买了房子想退房，可以与卖方进行协商。如果双方已经签订购房合同，可以协商决定是否可以解除合同。如果对方同意解除合同，双方可以签订解除协议。如果对方不同意，买方单方退房将构成违约，应承担违约责任。
哪些情况下能退房?
1、面积误差
如果发现开发商交付的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同中规定的面积差值超出3％，购房者有权依法解除合同。
2、开发商未经允许改变房屋规划设计
如果发现开发商交付的房屋发生了规划或设计方面的变更，例如房屋结构、用途等，而开发商没有通知购房者，购房者有权解除合同。
3、房屋质量问题
购房者有权在房屋交付时发现存在影响正常居住使用的质量问题时解除合同，例如：购房者购买的房屋不断漏水、渗水、墙体出现裂缝，以致影响购房者正常居住使用，购房者就有权解除合同。
4、无法获得贷款
如果是由于不可归责于买卖双方当事人的原因导致无法办理银行按揭贷款，买受人有权解除合同。
5、逾期交房
在合同中，如果开发商超过一定期限未能按期交付房屋，购房者有权解除合同。如果在接到购房者催告后三个月内仍未能履行交房义务，购房者也有权要求退房，除非另有约定。
6、购房合同无效
如果开发商违反了法律、行政法规的强制性规定，比如没有通知购房人将土地设定抵押，或者未取得预售许可证，购房合同就会失效，购房人则有权要求退房。
7、不可抗力因素导致合同无法继续履行。
不可抗力可以是自然因素，也可以是人为因素，自然因素包括地震、水灾、海啸等；人为因素主要是政策上的变动。当不可抗力影响了合同的正常履行时，购房者有权解除合同。因此，购房者应该警惕，了解合同中有关不可抗力的规定，以免被开发商“耍花招”。