.、如果出卖人在起诉前取得了商品房预售许可证明，则可以认定与买受人订立的商品房预售合同是有效的，而如果没有取得商品房预售许可证明，则此合同应认定为无效。
2、不支持当事人出于商品房预售合同未按法律法规规定办理登记备案手续而请求确认合同无效的诉求。
当然，如果双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效的要件，则应当按照约定执行。
签订商品房预售合同时的注意事项
1、购买商品房时，强烈建议购房者亲自到相应楼盘的售楼部查询，看企业是否已办理商品房预售许可证。如果没有许可证，表明该楼盘不具备商品房预售的条件，千万不能贸然交付定金。
2、对于商品房这种特殊的商品，在签订销售合同时，购房者要仔细审查关于房屋面积的约定，可以允许合同中的面积存在误差，但是误差不应超过合理范围，根据法律规定，较大误差应为合同定的面积的3%。
3、在签订购房合同时，应将房屋质量的要求、交房标准、公共设施、售后服务等明确写在合同中，以确保购房的质量。
4、价格条款必须具体明确，应避免出现含糊其辞的概念。合同中应标明单价，比如每平方米多少元，也应标明房屋的总价。