.房屋设定抵押后，除非征得抵押权人的同意，房屋所有权人不得随意处分房屋，也不能进行过户手续。
《中华人民共和国民法典》第三百八十九条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实施担保物权所需的费用。另有双方另行约定的，适用双方的约定。
债务人没有履行到期债务或者当事人约定的实现抵押权的情况下，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。如果这种协议损害了其他债权人的利益，其他债权人可以向人民法院申请撤销该协议。
抵押权人和抵押人尚未就抵押权的实现方式达成协议的，抵押权人可以申请人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产经拍卖或者变卖时，应按照市场价格评估。
房屋赠与需什么手续
1、签订赠与合同
无论是买卖还是赠予房产，都需要有正式的手续办理。若是亲人之间的赠予，赠与的房产是你父亲和继母再婚以后取得的夫妻共同财产，赠予你则必须以他们二人的名义进行，赠予合同较好由你父亲，继母和你共同签订。
2、缴纳相关费用
完成合同签订后，要拿着原房屋所有权证和房产赠与合同，到税务部门缴纳相关税费，如契税。不过，父母与子女之间的房产赠与，不用缴纳个人所得税，这是根据财政部和税务总局的相关规定。
3、进行赠与公证
为了避免房产产权纠纷，赠与房产之后，应该办理公证，持有相关资料和证件，到房产所在地公证机关办理公证赠与手续。
4、办理过户手续
在房产移交过程中，房屋的所有权必须正式转移，且必须经过房产部门的正式登记，才可生效。因此，欲将房屋移交给他人，应先准备相应的资料和证件，然后及时到当地房地产部门办理变更登记和过户手续。