.、预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度，而商品房预售登记备案制度则是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、预告登记必须在双方之间达成登记协议后才能申请，而商品房的预售登记备案制度则是一种专门针对房地产开发企业的强制性制度。
3、根据《物权法》第二十条第 一款的规定，预告登记的应用范围要比商品房预售登记备案的应用范围广泛。预告登记可以用于双方签订买卖各种不动产物权协议，以保障将来权利的实现，而商品房预售登记备案制度则只适用于商品房预售。
4、预告登记制度的主要目的是为了保护债权人未来能够确认所有权，尤其是针对购买房屋的预告登记，旨在确保预购者在登记购买的房屋的权利之后，能够完成所有权转让，以确认其获得房屋所有权的权利。
网签备案商品房的法律效力探讨
网签并不能完全代表房子就是你的，只有在房屋合同备案完成后，国家新政管理体系的认可才能生效，才真正意味着买房安全无忧。
房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记时，必须向当地的房地产管理部门办理项目入网手续，并需报送相关资料和证明材料，市民可随时上网查询。网签是房地产管理部门为了建立规范的房地产销售行为，防止企业捂盘以及一房多卖的一种网络化管理系统，但网签并未获得司法效力，只能实现管理效果。要获得房地产备案的司法效力，还必须到有关房地产登记机构办理备案登记手续。