.房屋居住权是一种益物权，指拥有、使用他人所有的住房和其附属设施的权利。居住权的设立可以根据遗嘱或遗赠，也可以在合同中约定。即使不是房屋的所有者，也可以获得房屋的使用权。租赁房屋给他人使用，房主不会失去其房屋所有权。设立居住权应当向县级房地产登记机构办理登记，经过登记后，居住权才算正式成立。
民法典对房屋居住权的规定
《民法典》关于物权的规定
1、根据合同规定，居住者有权享受他人住宅的占有权和使用权，以满足生活居住的需要。
2、设立居住权时，当事人应当采用书面形式签订居住权合同。
居住权合同条款
当事人姓名及住址：
(二)住宅的位置;
居住条件和要求
(四)居住权期限;
调解解决争议的方法
3、居住权可以无偿设立，但另有约定的除外。当事人应当向登记机构申请将居住权进行登记，居住权自登记时视为设立。
4、居住权不得转让和继承，拥有居住权的住宅不得出租，但另有约定的情形除外。
5、当居住权期限届满或者居住者死亡时，居住权应当消灭，并及时办理注销登记。
6、遗嘱中设立居住权的，应当遵守本章的有关规定。
房屋居住权与所有权谁先享受？
所有权和居住权是关联的，所有权是自物权、完全物权，而居住权则是他物权、限制物权，居住权是以所有权为基础而派生出来的，这是他们之间较主要的关系。
自物权和他物权具有不同的性质，其实现方式也存在差异。自物权强调的是拥有者的自主权，主要依靠自身行为进行实现，而他物权则强调由外界势力展开的实现，政府或有权利的集体通常拥有实施他物权的能力。
居住权是一种以实施对他人房屋实际占有为前提的权利，具有占有、使用和有限收益权。它利用房屋的居住价值，需要对它进行物质形式的支配。因此，居住权是必须以他人房屋为标的，才能实现。