根据《关于明确购房套数认定标准的通知》，三套房认定标准为：国家机关、事业单位及企事业单位职工的家庭所有的住房，包括家庭本人在城镇购置的住房、全宗家人继承或转让的住房、继承存量房或从市场购置的住房，以及本人拥有或使用而未入账的住房。
1、如果已经贷款购买并未结清一套房子，再次用贷款购买房子将被视为二套房。
2、如果个人名下已经有了两套房的商业贷款记录，其中一套已经还清，而另一套则尚未还清，那么再申请贷款时将被认定为二套房。
3、夫妻双方都有婚前使用贷款的经历：一方使用商业贷款，另一方使用公积金贷款，如果婚后想以夫妻名义共同申请贷款，而婚前贷款未还清，就会被认定为二套房。
购买二套房时要注意什么？
1、注意shou付比例
很多朋友选择贷款购房子，不过计算房子的shou付款也是件非常困难的事情，因为不同的城市，购房者需要准备的shou付款比例就会有所不同。一般来说，大多数城市都是比例是3:7，即shou付比例为三分之一，但是购买二套房的话，需要支付更多的shou付，所以购房者在准备购房贷款时要特别注意这一点。
2、注意贷款方式
对于使用公积金贷款购买二套房的情况，我们需要特别注意。如果shou套房是使用公积金贷款购买的，那么在还没把贷款还清之前是不能再申请公积金贷款来购买二套房的。然而，如果第 一套房是用商业贷款购买的，并且目前也正在按揭中，则可以使用公积金贷款来购买第二套房子。
3、注意购房前准备
购买二套房除了考虑价格之外，更应该重视房子的居住环境。因此，购房者应该谨慎选择一个有保障的物业项目，了解项目的基本情况，较好选择开发商自营的物业，这样可以确保物业服务不会太差。