理论上讲，工业用地可以转换为商业用地，但实际操作中，受到城市总体规划的限制，很难实现。如果要把工业用房改成商业用房，除了需要符合城市总体规划，还需要获得规划部门的审批。
深入了解：将工业用房转变为商业用房的流程
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，由双方共同认可的评估机构确定补偿价格，向原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的新的用途及规划条件，综合考虑政府发布的土地出让金标准、土地成本、市场参考价格及周边地块交易价格，在经规划、国土、财政、监察部门审议确定的土地出让起始价格的基础上，由土地交易机构依法进行招拍挂出让。
3、新的土地使用者与土地交易机构签订销售确认书，并与国土部门签署土地出让合同，按照合同约定支付土地出让价款。
4、土地使用者在缴纳完全部土地出让价款后，可以根据土地出让合同办理土地使用权证。
工业用房与商业用房的区别
1、土地的性质不同，立项、产权年限、规划审批的地上建筑物形式、缴纳土地出让金的多少以及必须按照立项批复和规划局的规定进行利用，否则就属违规。
2、商业用房指的是用于开展营业和为居民提供生活服务的各种商店、门市部、酒店、餐厅、粮油店、市场、理发店、照相馆、洗浴中 心、旅馆、招待所等，也包括办公室如写字楼，以及车库等。
3、商业用房是指房地产开发公司开发的专门为商业、粮食供销、饮食业等部门提供外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋，通常是底层临街的住宅房。
4、由于工业用房的用途，建筑选址上工业用房与其他用房存在很大的不同。这里要考虑到工业行业的产业性质以及由此带来的各种要求。