全年新房销售规模料将突破18万亿元，再创新高

据国家统计局数据：1—11月，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；商品房销售额161667亿元，增长8.5%。

预计全年商品房销售规模将再创新高,面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。

在全年整体销售规模创新高下，年内表现为“前高后低”，下半年急转直下。

销售规模快速回落的主要原因是涉房信贷端收紧后居民购买力透支问题的暴露，次要原因则是市场预期在销售表现下行后购房情绪转冷导致的踩踏效应。

同时，各地区各能级市场销售表现“东强西弱”，市场继续分化。

1. 全面去杠杆贯穿全年,从控制风险到产生风险后定调良性循环

房地产行业去杠杆从控制风险到产生风险。上半年，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，很大程度上导致房企暴雷事件频发。下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善。

2. 房住不炒不松懈73省市249次加码，地方政策高频化、精准化

地方调控高频化、精准化。截至12月20日，73省市、249次政策加码，这在历史上实属罕见。

其中，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰；广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。

聚焦政策内容，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管这8个方面。值得一提的是，深圳、宁波、成都等15城落地二手房参考价。

3. 压力城市政策解绑，19城落地“限跌令”、39城财税托市

2021年下半年，全国房地产市场持续转冷，市场形势愈加严峻。房企打折降价常态化，即便是原先的热点城市广州，过半楼盘降价促销，部分项目推出工抵房，降价幅度多达30%。受此影响，长春、昆明、岳阳等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的热点城市，市场预期发生根本性转折。

4. 房地产税扩大试点将落未落不明朗，加剧市场观望情绪

1. 2022年行业规模预期负增长，一线和部分二线城市热度保持，三四线加速下行

2021年整体商品房销售表现虽遭遇严重下行，全年规模仍实现了正增长。但居民购买力透支效应的影响已经展现。我们认为2022年商品房销售规模将进一步缩量，全年将同比负增长。

一方面，虽然2022年居民信贷端和城市调控端预计均将有边际宽松的利好出现，但居民购买力透支在短期内无法有效缓解，弱二三线城市商品房销售缺乏支撑，强一二线城市购房情绪转变也存在一定时滞。

另一方面，2021年土地购置面积和房屋新开工面积双双负增长，2022年预计新房供应将进入低位期，供应不足也将对销售规模产生限制。

市场分化现象则将进一步扩大。东部地区和强一二线城市在2022年仍将具有较高销售体量和增速。

中西部、东北地区的弱三四线城市则将面临更为严峻的市场下行，购买力透支效应带来的市场规模缩水在短期内难以有实质化解。

1. 坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制成闭环

展望2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题。

2. 房产税扩大试点城市势在必行，预计对市场影响相对有限

我们认为2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。至于首批试点城市，预计以下两类城市率先落地的可能性较大：其一，前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市，主要包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。

其二，2021年被住建部点名约谈的热点一、二线城市，具体涉及上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。

鉴于试点阶段房产税率或将相对较低，并设置一定的免税额度，叠加首批试点的核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，长期来看房价易涨难跌，预计房产税对市场负面影响有限，对居民收入整体影响不大。