问答

前期租金下降到一个档次肯定有效果

本人有做商场租赁和办公楼租赁的经验，以下几点参考下：

一、不知道你们项目的具体情况（比如体量大小等等），如果自身体量够大，其实是可以考虑作为未来一个办公人群聚集区的，更可以去跟当地政府谈谈能不能拿到一些优惠政策，或者包装成XXX产业园，XXX商务区等类似的概念，再把优惠政策装进去，形成一揽子解决方案。但是需要注意的是，在所有的优惠政策中，最吸引人的莫过于税收的优惠，因此需要着重与政府沟通。但这点因为涉及到政府自身的财税收入，也特别难谈。

小贴士：税收优惠（减免）从政府的角度来说，一般会先征后返，但请注意比例。还有需要注意的是，税收返还一般仅 限于区级所得部分。

二、解决完政府的优惠政策（产业包装），还是需要政府的配合，看能不能在政府的帮助下解决交通问题（类似地铁、轻轨或公交等公共交通，当然出租车也可以跟出租车公司商量每日高峰期保证多少辆停在项目排队，这个需要付费），不过看你说的居住氛围浓厚，应该交通不是太大的问题，因此这点仅供参考。

三、租赁事务在一线城市可以依靠中介，但在二线城市就只能靠自己的团队，因为中介根本靠不住啊！小弟我之前做过一个项目，90%的客户都是自己团队成交的，五大行什么的在二线城市完全是只能看不能用的啊（虽然小弟我自己也呆过五大行，还是发此感叹）

先想想你的目标客户是怎样的公司，谁需要租赁而不是购买写字楼？谁需要高品质的自持型写字楼？最重要的是，愿意牺牲地段而选择高品质？

推荐这样几个客户群体：

1、外资大型企业的后台或服务部门，比如某些外资银行的IT部门，某些外资企业的呼叫中心，他们或是需要安放服务器、或是需要较大的空间安排较多的人员，这样的部门对写字楼档次要求较高（比如楼板承重，比如单一业权）但对地段要求不高，可以成为你的潜在客户。

2、小型外资贸易公司，这类企业有几种情况会选择地段不佳的好写字楼，比如有的公司往往会随负责人的住所而寻找办公场地，对办公场所的档次有要求，如果楼主的大楼靠近高档住宅小区，那潜在客户就在附近。还有种情况是，距离潜在客户比较近，比如很多船用机械的外资公司会在大船厂周边寻找好的写字楼做办事处，楼主可以去上海的金桥国际商业广场里的写字楼看看，里面很多这样的小办事处。

3、教育培训机构，这类公司会选择居民区附近的写字楼然后租下来当教室用，为什么选择写字楼而不是商场，一来写字楼租金更低，二来某些中小学校外辅导机构赚钱多但需要安静低调的环境。4、政府部门，政府机构臃肿但自己的办公楼不敢搞大，于是租赁写字楼成为一种可能。这里面有一个群体在一线、某些二线城市很突出，就是外国领事馆，选择非核心区域的高档写字楼作为领事馆在上海、重庆有很多例子。

最后产品方面也要做些调整，可分隔单元数量，单元面积，都要适应客户需求。小公司租小面积，你可别跟人家说不可以隔太小。还有天花吊顶、架空地板，很多外企很看重这些。还有物业公司，花些钱请几大行来是个不错的选择，实在没钱请他们来当个顾问然后吹嘘一下啊也是个办法。最后硬件品质过硬可以去申请个绿色星级或者LEED认证什么的，也很有用。