南山气质大盘，低密度高绿化社区

基础信息

• 建成年代：
  2003-2004
• 物业用途：
  住宅
• 开发企业：
  鼎太风华房地产开发(深圳)有限公司
• 物业公司：
  深圳市万科物业服务有限公司

小区区位

小区地理位置优越，交通便利，临近月亮湾大道、东滨路、北环立交。小区周边有深圳超级总部基地、南头古城、万科国际会议中心、前海管理总局等商务配套，有南山实验鼎太小学、南山实验南海中学、南山市六医院、蛇口人民医院、百年荔林公园等公共配套。

大事记

小区评分

小区 优点	1、大社区、低密度、高绿化，小区占地面积22万平方米，容积率1.76、绿化率60%； 2、小区内有大草坪、社康医院、老人活动中心、儿童游乐设施等，门口有超市、百果园、钱大妈等商铺，生活便利； 3、小区内有幼儿园； 4、教育配套优质，70年省一级公立南山实验学校。
小区 缺点	1、小区一期二期是2002-2003年建成，北区楼栋比较老旧； 2、停车位紧张； 3、距离地铁站较远。

内部环境综述

小区内部设施齐全，社区内有中心大绿地、室外健身器材、游泳池、篮球场、网球场。小区楼下已入驻了华润万家生活超市。小区内有明泉一、二幼儿园，实行双语教学；还有70年省一级公立南山实验学校。

小区设施

信息总览

居住特征

居住密度：容积率为1.76、绿化率为60%；住户特征：大多数业主在科技园上班，华为、腾讯、深航和南航高管，有少部分深圳原著居民； 业主购房：对小区居住品质要求高、重视南山双实验学位。

小区物业

万科物业安保严格，小区大门口岗亭和车库入口都是24小时值班，有360度摄像头，人脸识别门禁系统。访客进入小区需要先登记身份证，外卖和快递人员进入需扫码备案，除了小区各个岗亭有安保人员驻守外，小区内部还有保安流动巡逻，确保小区业主人身财产安全。物业人员统一着装，定期培训，接人待物非常礼貌。2019年，万科物业给鼎太大堂提供了免费翻新服务。

社区氛围

小区内幼儿园有歌唱比赛、演讲比赛、亲子活动等，同龄的孩子们即是同学又是朋友，相处非常融洽。明泉一幼的前面有一个供孩子们活动的大草坪，业主会在这里举行亲子活动，另外北区商业全裙楼下面还有空间供孩子们玩乐。小区内老年人喜欢跳广场舞，小区居住氛围和谐。小区住户素质普遍偏高，居住气息浓厚。

建筑及规划

鼎太风华计划分七期，其中二期（璞真园）是由鼎太风华投资公司2003年建成，共有HIJK四栋楼，每栋有4-5单元、7-11层塔楼小高层。小区楼栋外立面是瓷砖，建筑密度低，容积率为1.76，绿化率为60%。小区建筑设计独具匠心，区分了居住空间与活动空间，做到动静分离，住区、学区、休闲区多层次转化；玻璃幕墙、镂空铁艺、石材、植被等，建筑造型简约不凡。

花园与景观

小区占地面积22万平方米，绿化率高达60%，花园内植物种类多、绿化环境好。小区花园景观设计以法式水景园林风格为主，设有亚热带风情植物多重绿化带、小区石板羊肠小道、鹅卵石小道。花园内设有小亭子，供老人喝茶下棋、业主闲坐休憩。小区空气质量很好，鸟语花香，散步在花园里，欣赏水系景观、铁艺雕塑，视觉、听觉、嗅觉感官体验都十分的舒适。

公共空间

小区大堂不高，没有设计休息区等公共空间。楼栋是1梯3-4户，电梯品牌是日立，入户电梯比较深，楼梯间和楼道略窄，楼道采光略暗，楼栋标示清晰明显。小区实行人车分流。

内部配套

小区内部配套成熟，有两所幼儿园（明泉一幼和二幼），还有免费篮球场、收费网球场、两个游泳池（深水、浅水）、法式水景园林、亚热带风情植物多重绿化带、老年活动中心、儿童游乐设施、16亩地大草坪等配套，还有社康医院、钱大妈、百果园和海极鲜超市等临街商铺。

小区停车

小区设有地下停车库，共有住户662、车位673，车户比为1:1.1，停车位紧张。小区门口创业路有路边宜停车。 小区实行人车分流，车库入口在创业路和前海路交汇处。目前为止万科物业还没鼎太地下车位的使用权，所以新业主买了房子，还需要排队申请地下车位，可以先办地上车位的月卡。万科物业和业委会在关于停车这方面都尽了很大的努力，目前还在跟老物业协商中。

在售户型分布

商业

交通

医疗

社区医院：小区北区内有社康医院；大型医院：小区距离南山区人民医院约1.1公里，周边还有南山区第六人民医院。南山区人民医院是深圳市第四家三级甲等医院，该院设有内、外、妇、儿、疼痛、中医、全 科、护理、康复、口腔、耳鼻喉及急重症医学等11个教研室。

教育

• 幼儿园
  明泉一幼和二幼。基本情况：深圳市南山区明泉幼儿园位于鼎太风华小区内，分南北两个园区。明泉第一幼儿园创办于2003年8月，省一级私立双语幼儿园，9个班共235人，生源主要是鼎太业主和租户孩子。明泉第二幼儿园是惠普市一级公立幼儿园，创办于2008年9月。入学条件：3-6岁适龄儿童，本小区业主子女优先入学。（以教育局官方信息为准，本信息仅供参考）
• 小学
  南山实验集团鼎太小学。基本情况：鼎太小学创建于2003年9月,坐落在鼎太风华社区，占地面积10102平方米，现有33个教学班，在校学生1472人，教职工96人。学校践行南实集团“教育就是播种爱”的办学理念，以“四会六能”为学生发展具体目标，依托集团资源优势，立足前海，誉满社区，打造特色，形成品牌。入学条件：仅招本小区业主子女，积分入学。一小入学学位充足，买了房子基本满一年就可上。不过家长需要注意，如果碰到学位紧张的班级，不一定招转校生。（以教育局官方信息为准，本信息仅供参考）
• 初中
  南山实验南海中学。基本情况：南海中学为广东省一级学校。占地面积23749.4平方米，总建筑面积25496.03平方米，室外运动场面积为8230.7平方米；室内面积为1408平方米的体育馆1个；图书馆藏藏书84708册，电子图书42410册，电子期刊2000余种。南山实验教育集团南海中学创建于2007年9月，原名南山实验学校荔林中学部，2014年9月顺利搬迁位于荔海二路的新校区，同时正式更名为南山实验教育集团南海中学。现有52个教学班，教职员工184名，专任教师172名，其中，高级教师30人，中级教师57人，硕士以上教师68人，名师工作室4个。在校学生2413人。入学条件：积分入学。（以教育局官方信息为准，本信息仅供参考）

公共生活

小区周边配套成熟，附近居民经常去南头欢乐颂、来福士、后海海岸城等地。

未来规划

南山村旧改：2010年南山第六批城市更新计划，由大族拿地，项目总占地18.9万平方米、拆除面积18.5万平方米。计划有住宅6.16万平方米、商业及其办公旅馆业3.93万平方米、商务公寓16.8万平方米。（该信息目前在规划中，请以官方信息为准，本信息仅供参考）

嫌恶设施

垃圾中转站，距离小区一期约1.1公里；变电站，距离小区一期约2公里；小区临月亮湾大道，有大货车通过，4-5单元的西边户型会有噪音。

治安情况

万科物业24小时安保，业主进入小区会刷卡、APP或者人脸识别，每个门口都有保安值守，访客进出必须登记。小区治安环境很好，盗窃案很少有，宠物乱吠乱叫现象也非常少。

周边社群氛围

小区内部配套齐全，内部经常组织一些业主互动活动，居住气息和谐。周边商业氛围浓厚，居民喜欢去南头欢乐颂、来福士、后海海岸城等地。

税费建议

增值税：不满5年，则按（计税总价*5.3%）征收；满5年，则普通住宅免征，非普通住宅按（差额*5.3%）征收。 个税：普通住宅计税为总价的1%；非普通住宅为总价的1.5%；满5年唯一住宅免征。 契税：首套房90㎡（含）以下征收总价的1%，首套90㎡以上征收总价的1.5%；二套统一征收总价的3%。 产权登记费：住宅80元。

贷款建议

深户家庭： 1、深户家庭，名下无房，限购2套，无贷款记录，首套住宅首付30%； 2、深户家庭，名下无房，限购2套，贷款已结清/有1笔贷款未结清，普宅首付50%，非普宅首付60%； 3、深户家庭，名下无房，限购2套，有2笔及以上贷款未还清，禁贷； 4、深户家庭，名下1房，限购1套，无记录/贷款已结清/有1笔贷款未结清，普宅首付70%，非普宅首付80%。 5、深户家庭，名下2套，禁止购买。 单身/非深户家庭/离异三年以上： 1、单身/非深户家庭/离异三年以上，名下无房（离异者原家庭无房），限购1套，无贷款记录，30%； 2、单身/非深户家庭/离异三年以上，名下无房（离异者原家庭无房），限购1套，贷款已结清/有1笔贷款未结清，普宅首付50%，非普宅首付60%。 3、单身/非深户家庭/离异三年以上，名下有房，禁止购买。