户型方正使用率高，近莲塘口岸

基础信息

• 建成年代：
  1992-1995
• 物业用途：
  住宅
• 开发企业：
  深圳市莲塘房地产开发有限公司
• 物业公司：
  深圳市俊荣物业管理有限公司

小区区位

畔山花园位于罗湖区罗沙路2098号。

小区评分

小区 优点	1、小区距离8号线莲塘站约300米，交通便利。 2、小区户型方正，使用率较高。 3、小区周边生活配套比较成熟，居住比较便利。
小区 缺点	1、小区建成年代较早，楼龄较老。 2、小区没有地下停车场，车位不足。 3、部分户型靠近罗沙路，会有噪音影响。

内部环境综述

畔山花园共有16栋，每一栋梯户比为1梯4户，户型比较方正，得房率较高。小区带有地面花园，花园内有篮球场、网球场、康乐设施等配套。小区楼龄较老，对环境要求较高的购房者需要谨慎考虑本小区。

小区设施

信息总览

居住特征

小居民多为在莲塘、福田、南山上班的人群，由于小区周边学校比较多，也有不少教师会选择本小区。小区里有不少老人带小孩的家庭，居家氛围比较浓厚。

小区物业

小区为封闭式管理，物业为俊荣物业管理有限公司。小区进入口设置有保安24小时值班，清洁方面也做得比较不错，小区整体比较干净整洁。小区物业整体比较负责，管理水平属于中等水平。

社区氛围

小区有儿童游乐场，有很多小朋友在嬉戏，老年活动中心有很多老人在下棋或者聊天，篮球场、网球场也有居民带锻炼，小区的社区氛围比较好。

建筑及规划

小区外立面贴白色瓷砖，因楼龄较久部分楼栋显得比较旧。小区外立面比较质朴，没有特别的亮点。小区的建筑不是购买本小区的重要关注点。

花园与景观

小区花园有篮球场、网球场等配套，花园里种植有植物，比较茂盛，绿化比较好。整体来说，花园景观还算可以。

公共空间

小区花园有儿童游乐场、运动场地、休息凉亭可以供业主休闲锻炼，公共空间相对比较充裕。

内部配套

小区内部有篮球场、网球场、儿童游乐场、老人活动中心、休息凉亭等配套，闲暇时候居民可以在运动场地锻炼，在凉亭里面休息聊天。

小区停车

小区没有地下车库，只有350个地上车位，车位严重不足，停车比较紧张。停车问题也是购房者需要着重考虑的因素。

在售户型分布

商业

交通

医疗

小区比较近的医疗配套有莲塘街道社区健康服务中心，可以满足基础的医疗需求。小区周边大型的医院有罗湖区人民医院，距离小区约7公里，医疗配套相对比较弱。

教育

• 幼儿园
  鹏兴幼儿园创办于1999年3月，属政府小区配套园所，是由深圳市罗湖区教科院举办的公办幼儿园，是深圳市一级幼儿园，园所位于莲塘街道聚宝路鹏兴花园六期。（本信息仅供参考，具体以教育局官方信息为准）
• 小学
  深圳市仙桐实验小学建于2013年，2014年投入使用，为全日制公办小学，地处罗湖区最东边，东接盐田北靠梧桐山，南临香港。学校占地面积10977.36平方米 ，建筑面积9851.47平方米。校园布局合理，教学设备齐全，拥有高标准、现代化的多媒体教室26个。（本信息仅供参考，具体以教育局官方信息为准）
• 初中
  深圳市罗湖外语学校 (Luohu Foreign Languages School)创建于1999年，设高中部、初中部以及深圳市罗芳中学（即深圳罗湖外语初中实验部），2003年4月被评为深圳市一级学校，2004年4月被评为广东省一级学校。，是深圳市第一批“广东省国家级示范性普通高中”学校，广东省重点中学。（本信息仅供参考，具体以教育局官方信息为准）

公共生活

小区周边公共配套有仙湖植物园、梧桐山公园。仙湖植物园距离小区约1.7公里，是国家4A级景区，集植物收集、研究、科学知识普及和旅游观光休闲为一体，是中国观赏植物科学研究的重要基地之一。梧桐山公园距离小区约4公里，总面积31.8平方公里，是一个以山体和自然植被为景观主体的城市郊野型自然风景区，是特区内惟一的省级风景名胜区。

嫌恶设施

距离小区100米左右有个小型垃圾回收站，管理较好，没有噪音或者臭味污染。小区周边1公里有个加油站，对小区影响不大。

治安情况

小区600米处有罗湖公安分局，周边居住氛围好，治安情况良好， 少有治安事件发生。

周边社群氛围

小区周边多数是比较成熟的居住社区，社群氛围比较好。

税费建议

增值税：不满5年，则按（计税总价*5.3%）征收；满5年，则普通住宅免征，非普通住宅按（差额*5.3%）征收。 个税：普通住宅计税为总价的1%；非普通住宅为总价的1.5%；满5年唯一住宅免征。 契税：首套房90㎡（含）以下征收总价的1%，首套90㎡以上征收总价的1.5%；二套统一征收总价的3%。 产权登记费：住宅80元。

贷款建议

1、深户家庭，名下无房，限购2套，无贷款记录，首套住宅首付30%； 2、深户家庭，名下无房，限购2套，贷款已结清/有1笔贷款未结清，普宅首付50%，非普宅首付60%； 3、深户家庭，名下无房，限购2套，有2笔及以上贷款未还清，禁贷； 4、深户家庭，名下1房，限购1套，无记录/贷款已结清/有1笔贷款未结清，普宅首付70%，非普宅首付80%。 5、深户家庭，名下2套，禁止购买。 单身/非深户家庭/离异三年以上： 1、单身/非深户家庭/离异三年以上，名下无房（离异者原家庭无房），限购1套，无贷款记录，30%； 2、单身/非深户家庭/离异三年以上，名下无房（离异者原家庭无房），限购1套，贷款已结清/有1笔贷款未结清，普宅首付50%，非普宅首付60%。 3、单身/非深户家庭/离异三年以上，名下有房，禁止购买。