横岗近地铁低总价刚需小户型

基础信息

• 建成年代：
  2007-2009
• 物业用途：
  住宅
• 开发企业：
  深圳市森之润投资发展有限公司
• 物业公司：
  深圳市德诚行物业服务有限公司

小区区位

森雅谷位于龙岗区大运新城板块，距离3号线荷坳地铁口约700米，交通条件比较好。

大事记

小区评分

小区 优点	1、户型小但带独立阳台，布局方正实用率高。 2、距离3号线荷坳地铁口约700米，同时有多条公交线路。 3、日常生活靠周边底商可满足，生活氛围比较好。
小区 缺点	1、社区总体比较小，内部缺少休闲康乐设施。 2、缺乏大型商业配套，基本靠周边底商生活。 3、部分建筑有漏水现象。 4、周边有部分厂房，环境稍显杂乱。

内部环境综述

小区是一个性价比比较高的实用小区。小区占地面积小，外形普通，内部环境不占优势但其它优点突出。价格低，首付仅需40万起。和片区同类型户型相比，布局方正合理利用率高。距离地铁站比较近，通勤便捷。

小区设施

信息总览

居住特征

1、租客为主：居住人群以租客为主。 2、附近员工：主要是在关内上班的白领或者是大运软件小镇的员工。 3、年轻人居多：租客以年轻人居多，情侣、独居年轻人皆有。 4、小孩家庭：部分家庭有带小孩。

小区物业

1、物业水平整体一般，保洁卫生水平有待提高。 2、小区24小时保安值班，外来人员需登记。一楼配有监控。 3、建议看重物业水平的购房者酌情考虑。

社区氛围

1、小区住户主要由白领和租客构成，居住氛围还可以。 2、但小区公共空间小，平常社区活动很少，社区氛围一般。

建筑及规划

1、建筑外观简单，设计理念特征不明显。 2、外墙为灰白色，虽然比较普通但整体比较耐看。 3、建筑风格不是购买本小区人群主要关注点。

花园与景观

1、小区内基本没花园景观，但有小亭子和长凳子供业主休息。 2、建议对内部绿化要求高、喜欢大花园的购房者慎重考虑。

公共空间

1、小区规模较小，只有4栋刚需小户型，公共空间比较少。 2、楼下有大堂，设有桌椅供业主休息。 3、楼道比较窄，采光方面也比较差。

内部配套

1、小区规模比较小，是片区内少有的没什么内部配套的小区。 2、内部没有活动中心或者会所，但有少量康乐设施。

小区停车

1、小区是人车分流的，保障了内部居住安全性。 2、地下停车场在小区东北侧，但只有210个停车位。 3、对车位有刚需需求的购房家庭建议慎重考虑。

在租户型分布

商业

交通

医疗

大型医院方面考虑去龙岗区中医院，该医院为三甲医院，距离小区约4公里。日常就医可到小区对面龙岗区第三人民医院社康中心，在片区内属于比较优质，且就医比较方便。

教育

• 幼儿园
  幼儿园可选择润筑园幼儿园，就在小区楼下，小孩上学比较方便。润筑园幼儿园为市一级民办学校，地面积约3800平方米，建筑面积约2200平方米。园区内设置多元化教室，有音体室、科学室、美术室、幼儿阅览室，幼儿操作室等功能室。本小区业主子女可就读，收费约1500元/月。（请以教育局官方信息为准，本信息仅供参考）
• 小学
  荷坳小学是一所历史悠久的全日制公立小学，前身是创办于1919年的“厚德学校”。学校先后获得“市绿色学校”、“市广播体操标兵单位”、“市毒品预防教育示范学校”、“区教育系统先进单位”等荣誉称号，整体教学质量中等。小区距离该小学约800米，步行可到。小区子女可按照志愿顺序和学区积分高低顺序申请入学，2017年录取分数是63分及以上。（请以教育局官方信息为准，本信息仅供参考）
• 初中
  深圳市龙岗区吉溪初级中学于2016年9月正式开办，是一所比较新的区属公办学校。学校占地面积约24282平方米，建筑面积约20690平方米，约设计了36个初中教学班，提供1800个公办学位，本小区业主子女可申请学位。不过，该学校距离小区约3.1公里，上学需要借助交通工具且预留一定的通勤时间。（请以教育局官方信息为准，本信息仅供参考）

公共生活

小区周边缺乏公共设施，运动健身健身需求高的购房者建议酌情考虑。但日常偶尔有健身休闲需求，可乘地铁到大运新城，大运体育馆有足球场、游泳馆等各色体育场馆。也可去更远一些的龙岗中心城共享公共配套。

未来规划

小区周边暂无大型规划，但前几年规划的地铁14号线、16号线在2022年年内计划陆续开通。大运换乘地铁站，距离小区仅1个站。多条地铁线路开通后，小区到福田等片区将更加便捷。（具体落成时间，请以官方信息为准，本信息仅供参考）"

嫌恶设施

小区西侧有加油站。加油站距离小区比较近，可能会产生一定的空气污染或者潜在危险。介意的购房者可慎重考虑。

治安情况

小区以南有人民法院和荷坳派出所，周边整体治安良好。购买本小区的购房者基本不用担心治安问题。

周边社群氛围

小区居住者比较混杂，既有本地老年人，也有附近工厂上班租客。另外小区紧邻城中村，整体人员素质良莠不齐。整体社区氛围比较一般。

片区特色文化

横岗片区原是深圳东部工业重镇之一，通过产业升级，逐渐发展成工业、居住并重区域。不过片区并未形成明显文化印记，也没有特色文化。

税费建议

增值税：不满5年，则按（计税总价*5.3%）征收；满5年，则普通住宅免征，非普通住宅按（差额*5.3%）征收。 个税：普通住宅计税为总价的1%；非普通住宅为总价的1.5%；满5年唯一住宅免征。 契税：首套房90㎡（含）以下征收总价的1%，首套90㎡以上征收总价的1.5%；二套统一征收总价的3%。 产权登记费：住宅80元。

贷款建议

深户家庭： 1、深户家庭，名下无房，限购2套，无贷款记录，首套住宅首付30%； 2、深户家庭，名下无房，限购2套，贷款已结清/有1笔贷款未结清，普宅首付50%，非普宅首付60%； 3、深户家庭，名下无房，限购2套，有2笔及以上贷款未还清，禁贷； 4、深户家庭，名下1房，限购1套，无记录/贷款已结清/有1笔贷款未结清，普宅首付70%，非普宅首付80%。 5、深户家庭，名下2套，禁止购买。 单身/非深户家庭/离异三年以上： 1、单身/非深户家庭/离异三年以上，名下无房（离异者原家庭无房），限购1套，无贷款记录，30%； 2、单身/非深户家庭/离异三年以上，名下无房（离异者原家庭无房），限购1套，贷款已结清/有1笔贷款未结清，普宅首付50%，非普宅首付60%。 3、单身/非深户家庭/离异三年以上，名下有房，禁止购买。