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元旦已过，东莞楼市也开启了2022年的行情。

过去一年以来，东莞楼市受政策因素影响，东莞楼市行情从火热走向寒冬，宛如“过山车”般刺激。据统计，今年超过10次政策收紧，创东莞楼市历史之最。

新房市场供应与成交均呈现下跌趋势，成交量创近五年新低，但成交均价上涨11.8%...

二手房市场受指导限价影响巨大，成交低迷，成交套数同比减少了33%，但成交均价同比上涨了13%...

土拍市场地价不断上涨，总金额589亿元历史次新高，诞生了16个“地王”...

城市更新125宗，总面积超2500万平...

新房上涨11.8%！成交量创5年来新低!

而据中原地产研究院统计，2021年网签面积前三的房企均为百强房企，不过与去年不同，今年招商蛇口跌出前三强。保利成功挤进前三，并且是当中唯一一个同比大涨的房企。

保利在今年楼市中的势头很猛，无论是土拍拿地，还是网签面积，都已经进一步挤压本土房企的市场占有率，其网签面积市场占有率从去年的3%，上升到今年8.72%。

在东莞各楼盘网签面积排行榜中，前三分别是：横沥的碧桂园松湖明珠，万江的保利首铸天际以及寮步的万科金域东方，这些都是今年东莞的热点项目。

二手房均价上涨13%！

成交套数同比减少了33%

据中原地产研究院数据显示，东莞二手房整体呈现量缩价涨，先扬后抑的态势。

2021年东莞二手住宅成交17500套，成交面积约187万㎡（预估值），成交套数同比减少了33%；二手住宅成交均价为18900元/平，同比上涨了13%。

今年的二手房市场调控范围以及调控力度都十分大，受政策影响明显，上半年还是火热的态势，在下半年便随即进入冰封状态。

不过，二手房成交量虽受政策影响，但在价格上前三季度是涨幅较多的，后续虽有所下滑，对整体均价的影响却不大，同比去年仍旧上涨。

全年来看，其中对其影响最大的还是二手房指导价的出台，直接导致10月成交量创一年新低，11月虽环比有所上涨，但仍处于一年低位。

据统计，2-11月二手住宅月均成交量为1658套，同比去年同期月均量下降60.5%，市场规模减少了6成左右。

目前成交量仍处于全年的低位，且中央定调房地产产业健康发展和良性循环，加之银根放松，反映政策底已过，接下来一段时间二手房市场将迎来较好的购房期。

揽金589亿元！16宗刷新区域地价纪录！

据数据显示，2021年商住地总供应36宗，总成交32宗，流拍4宗。成交总占地面积约170.8万平，成交金额约589.1亿元，楼面地价约为13598元/㎡。

2020年商住地总成交42宗，总占地面积约208万，可售楼面价均价13726元，累计成交金额约621.4亿元。

与去年相比，总成交数同比减少了约24%，总成交面积同比减少了约18%；总成交金额同比减少了约5.2%。

可以看到，总成交数和面积都比去年少了很多，但总成交金额仅下降不到6%，而楼面均价同比去年的11186元/平上涨了20%以上，东莞的宅地是越来越贵了。

据悉，2021年东莞的土拍目标是65宗，约329.6万平，而全年仅成交了32宗，只完成了一半。

也就是说，剩下的有可能会在到明年开拍，东莞明年的土地供应量会相应增加，土拍节奏持续加快。

从全年看，土拍行情两极分化，前三季度极其火爆，虽然全年成交数不多，但其中18宗以封顶价成交，而刷新自身区域地价纪录的地块就有16宗。

下半年，土拍市场相关政策不断出台，但对市场热度的影响不大，不过随着出让条件升级以及三限房政策出台，加之房企融资难，楼市行情下滑等因素影响，10月开始土拍市场逐渐惨淡，甚至出现流拍现象，市场经历了高温转冷淡的过程。

从区域看，拿地面积最多的主要是滨海湾、水乡、松山湖片区，其出让的商住地占全市70%以上。其中滨海湾最多，共计出让7宗，未来短期内，这几个片区的新房供应量不成问题。

不过，全年有9个镇街没有地块出让，分别是：中堂、莞城、东城、石龙、石排、横沥、企石、常平，谢岗。

从楼面价看，楼面价前三均在上半年成交的地块，最高的是中海大朗松柏朗村地块，楼面价25999元/平，其次是松湖的万科地块、凤岗的招商蛇口，其中2宗地块挤进东莞楼面价前十。

不过还有7宗地块楼面价才刚突破1字头，像深圳南山的麻涌南洲村10777元/平，保利的望牛墩项目11589元/平。

综上，今年东莞土拍在在区域、价格上也出现两极分化。也能看出，随着对房企要求变严，融资收紧，市场主要都是头部房企在抢地，而位于松湖与城区等价值潜力大的地块都是火拼的主要对象。

其中拿地最多的是保利，共竞得7宗，总计约119.3亿元。万科（含联合体）位列第二，共计3宗，总成交价77.8亿元。今年房企融资难，很多都爆雷，此时央企/国企的资金实力便充分彰显。

另外，东莞市场越来越被外地房企看好，像北京首开、中国南山、越秀地产等5家开发商都是首进东莞，其中深圳南山拿下地块刷新寮步楼面价。

土拍市场今年重点行情：一、六月禁止空壳马甲  二、八月“莞八条”，非房企禁拍商住地  三、八月底“三限房”出炉  四、九月土拍再出新规 5.十月塘厦、长安三宗地块遭流拍

 125宗！总面积超2500万平！

奥园夺魁为全市旧改之王！

根据东莞市农村（社区）集体资产管理网、政府采购网等官方网站所公布的信息，不完全统计，2021年东莞确定前期服务商/改造方的旧改项目共计125宗，旧改总面积约2748万平。另外，今年有9宗城市更新单一主体挂牌招商，其中8宗完成摘牌。

同比2020年189宗旧改，总面积约4457万平，今年宗数下降了约34%，中标用地面积下降了38%。相对于去年的全面爆发，今年政策有所调整，旧改的步伐慢了许多。

据不完全统计，东莞目前有前期服务商的城更项目共计465个，旧改总面积约150034.4亩。但只有完成单一主体挂牌招商，才能有开发改造的权利，而全市目前已完成单一主体挂牌招商的旧改仅有12宗，约186.8万平，仅占3%。

旧改后续推进缓慢成为东莞城更的主要问题，需要及时调整，这也是今年前期服务商招引放缓的原因之一。

在今年的100多个项目中，全市各个片区均有涉及，其中最多是临深片区共28宗，总面积约657万平，为全市旧改排头兵。东部产业园片区以约619.11万平的总面积跻身第二，超过去年排第二的城区片区。

就镇街而言，旧改面积排在前三的主要是塘厦、大朗、横沥，其中塘厦13宗，旧改面积325万平，以产城融合类为主。其次的大朗有9宗，旧改面积236万平，横沥5宗，旧改面积207万平。

而今年有5个镇街园区没有新增旧改项目披露，分别是松山湖、沙田、石排、茶山以及常平。

今年的125宗旧改中，相关房企约85家，其中旧改之王为奥园集团，中标6宗，总面积214.5万平。其次为鸿荣源、卓越集团，旧改面积在均在100万平以上。

值得注意的是，今年11月份，东莞城市更新推出了“头雁计划”，首批清单中涵盖12个镇街的16个单元，通过各方面资源倾斜，打造全市、全省甚至全国领先的城更标杆。

该计划将推动低效城乡建设用地再开发，率先打造一批产城融合示范片区，提质少提量，加快推动重点旧改项目。

最后，虽然2021年东莞楼市调控不断，市场如过山车般，市场冷热不均，但新房、二手房和土地价格均有所上涨，总的来说，楼市依然在稳步地向上发展。