二手房交易复杂，标的物独特。准备工作的核心是：产权清晰、资金安全、房屋无忧。
第一步：更复杂的资金预算（首付算法不同）
1、理解“二手房首付”： 二手房首付 ≠ 成交价 × 比例。关键在银行评估价。贷款额 = 评估价 × 贷款成数。所以，实际首付 = 成交价 - 贷款额，通常会高于你的预期。
2、备足额外现金： 除了首付，必须预留出总房款3-5% 的中介费、税费（契税、个税、增值税等）、以及可能产生的评估费、担保费等。
第二步：产权与房屋状况尽职调查（避免买到“问题房”）
产权调查是底线：
1、要求卖家提供《不动产权证书》，核对房主信息、共有人情况。
2、必须在签合同前，与卖家一同前往不动产登记中心查询房屋的《房屋登记信息》，确认无抵押、无查封、无权利限制。
房屋本身“体检”：
1、房龄： 影响贷款年限和价值。超过20年的老房子，贷款可能受限。
2、质量： 仔细检查有无渗水、裂缝、管道老化等问题。可考虑聘请专业验房师。
3、状态： 确认是否“满二”或“满五唯一”，这直接关系税费多少。
4、居住环境考察： 在不同时段（白天、晚上、周末）看房，感受噪音、采光、邻里关系。与物业、邻居聊天，了解社区真实情况。
第三步：选择靠谱的中介与谈判策略
1、中介选择： 选择大型、正规的中介公司，并指定一位专业、负责的经纪人。
2、谈判技巧：
①提前调研同小区近期真实成交价，这是你最硬的谈判武器。
③展现自身优势（付款方式好、购房意愿真诚），让房东愿意与你交易。
行动指南： 买二手房，要把自己变成“侦探”。怀疑一切，验证一切，方能安心。